Краткий перечень необходимых проверок:
- Правомерность возникновения права собственности
- Обременения, долги, права третьих лиц
- Зарегистрированных по данному месту жительства
- Подлинность паспорта продавца
- Не признан ли продавец банкротом
- Дееспособность продавца
- Наличие судебного производства
- Законность перепланировок, скрытые дефекты
- Истинную причину продажи
- Будет ли приобретаться альтернативное жилье
Проверка 1. Правомерность возникновения права собственности
Основание возникновения права собственности на квартиру определяют из правоустанавливающих документов. К ним относятся:
- Договор купли-продажи
- Договор дарения
- Свидетельство о праве на наследство
- Договор о безвозмездной передаче жилья в собственность
- Договор долевого участия, договор переуступки права (если дом сдан, и право собственности зарегистрировано)
- Решение суда
- Соглашение о разделе имущества
- Договор пожизненной ренты
- Справка о полной выплате пая и т.д.
Если квартира была куплена, то в первую очередь проверяют 3 основных момента:
А) произведен ли полный расчет за квартиру с продавцом или банком
Б) если квартира куплена в браке, необходимо согласие супруги на продажу.
В) были ли использованы на покупку квартиры средства материнского капитала. Если да, тогда в квартире должны быть выделены доли детям. Когда доли выделены, на продажу данной квартиры получают распоряжение РОНО и детям покупают другое жилье. Либо, если у детей имеется другая собственность, деньги от продажи детской доли должны быть зачислены на специальный банковский счет.
Если квартира была подарена, то главное, что важно выяснить, жив ли даритель.
Если даритель жив, жил и продолжает проживать в этой квартире, надо иметь ввиду, что по закону он сохраняет пожизненное право проживания даже после перехода права собственности на другого владельца.
Квартира получена по наследству. Существуют наследники по закону и наследники по завещанию. Если вы столкнулись со свежим (менее 3х лет) наследством по завещанию, важно выяснить про наследников по закону. Были ли у умершего дети, супруга, родители, либо внуки от детей, умерших ранее. Эти родственники (если они несовершеннолетние, пенсионеры, либо инвалиды) имеют полное право на наследство и могут оспорить завещание. Срок исковой давности – 3 года с момента, когда наследник узнал о наследстве.
Нередко встречаются нарушения при оформлении приватизации.
Чтобы убедиться, не были ли нарушены чьи-либо права при безвозмездной передаче жилья в собственность, необходимо собрать информацию о всех зарегистрированных в квартире на момент приватизации. Если были отказы – найти их.
Уточнить, были ли несовершеннолетние дети на момент приватизации у кого-либо из зарегистрированных в квартире, и где именно они были зарегистрированы на тот момент.
Проверка 2. Обременения, долги, права третьих лиц
Обременение это ограничение владения или распоряжения имуществом (квартирой) в силу заключенного договора или закона.
Существует несколько видов обременений. Увидеть их можно в выписке из ЕГРН.
Наиболее распространенный долг – задолженность по коммунальным платежам. Про это можно выяснить в домоуправляющей компании.
Так же проверяются долги у судебных приставов
Наличие долга у приставов не всегда влечет за собой наложение ареста на жилье Здесь нужно разобраться в том, на каком основании возник долг.
Различают 2 основания возникновения долга у судебных приставов: решение суда и судебный приказ. Решение суда, безусловно, нужно исполнять. А судебный приказ в некоторых случаях можно отменить.
В своей работе мы многократно отменяли судебные приказы.
Права третьих лиц — это возможные притязания со стороны лиц, не являющихся собственниками, которые могут оспорить и доказать свое право на владение либо распоряжение этим объектом недвижимости.
Узнать про права третьих лиц можно, внимательно изучив документы на квартиру. А так же у самих собственников наводящими вопросами, втянув их в дискуссию. Очень часто они сами рассказывают о событиях в их семье, главное им не мешать говорить и внимательно слушать. Иногда в этом вопросе могут быть сведущи соседи
Проверка 3. Проверяем зарегистрированных по данному месту жительства
Часто встречается, что кроме собственников в квартире зарегистрированы другие люди – члены их семьи.
При продаже квартиры собственники обязаны сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие с регучета всех родственников.
Если продавец оказался недобропорядочным и отказался выписываться из квартиры после ее продажи, это не критично. Его выпишут принудительно в течение нескольких дней по решению суда.
Однако существует категория лиц, не являющихся собственниками, а просто зарегистрированных по данному адресу, которая сохраняет законное право проживания в данной квартире даже после ее продажи. Третьи лица, по закону сохраняющие право пожизненного проживания в жилом помещении, сохранят это право и после продажи данной квартиры.
К такой категории относятся дарители и лица, отказавшиеся от приватизации.
В муниципальной квартире это право сохраняют лица, временно выбывшие на лечение, в армию или в места лишения свободы
Так же были случаи, когда по решению суда сделка по продаже квартиры была признана недействительной по причине ущемления прав несовершеннолетних детей, прописанных в квартире, но не являющихся собственниками жилья.
Проверка 4. Подлинность паспорта продавца
Сделка, проведенная по недействительному паспорту автоматически признается недействительной.
Недействительным признается паспорт утерянный, украденный, не замененный по достижении 20 и 45 лет, при смене фамилии или просто поддельный.
На паспорте не должно быть помарок и подчисток, фото должно быть плотно заламинировано.
Не должно быть сомнений, что человек на фото и предъявитель, одно лицо. Если человек на себя не похож, попросите предъявить водительские права или загранпаспорт.
Сервис проверки паспорта на действительность
Проверка 5. Не признан ли продавец банкротом
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве
Проверка 6. Дееспособность продавца
Если поведение продавца вызывает у вас сомнения в адекватности, не лишним будет спросить с него справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Такие справки обязательны для лиц выпивающих и лиц, старше 75 лет.
Проверка 7. Наличие судебного производства
Узнать об открытых судебных делах можно на сайте ФССП России по фамилии собственника
Проверка 8. Законность перепланировок, скрытые дефекты в квартире
Как осматривать квартиру?
Понравившуюся вам квартиру смотрят дважды.
Первый раз назначайте просмотр в вечернее время, когда соседи уже вернулись с работы. Вы сможете увидеть интересные вещи, например сборища в подъезде, соседские стычки, освещенность улиц, парковочные места и т.д.
Второй раз приходите на просмотр в дневное время и осматривайте уже детали: неровные стены, течи, кривой пол, коммуникации, розетки, батареи, счетчики, окна и т.д. При дневном свете внутренние дефекты видны очень хорошо.
В случае перепланировки уточняйте, узаконена ли она. Если нет, необходимо оценить масштаб перестройки. В случае, если затронуты несущие конструкции, а сверху еще много этажей, тогда это чревато серьезными последствиями, угрожающими безопасности всего дома. Такую перепланировку узаконить невозможно.
Если несущие конструкции не затронуты, это не грозит никакими разрушениями, тогда вы впоследствии сможете ее узаконить сами. В этом случае будет правильным договориться с хозяевами о скидке, компенсирующей вам предстоящие расходы на узаконивание перепланировки.
Некоторые незначительные изменения в планировке, такие как перенос дверного проёма на 20-30см, объединение санузла и пр., допускают даже банки при выдаче ипотечного кредита.
Проверка 9. Выясняйте истинную причину продажи
На первый взгляд можно подумать, какое мне дело, почему люди продают. На самом деле, это сильно безответственно.
У любого продавца есть легенда, зачем он это делает. Хочет купить большее жилье, уезжает в другой город, хочет закрыть ипотеку и переехать в квартиру поменьше… Все эти варианты могут соответствовать действительности.
Однако, нередко встречаются скрытые мотивы, которые необходимо вовремя выявить.
Например, собственник продает хорошую двушку по цене однокомнатной.
Казалось бы — удача. Покупатели, ослепленные таким везением, торопятся выйти на сделку, пока продавец не опомнился. На деле, собственник продает квартиру, полученную по наследству от мамы по бросовой цене не потому, что он выжил из ума, а потому, что из тюрьмы досрочно освобождается его брат, который вернется сюда жить.
Или квартиру продает семья с детьми. Собственником является муж, и квартира была приобретена до брака. Супруга не просто знает об этом, но и согласна с мужем.
После продажи супруги рассорились, и мама не только отказалась выписать детей, но и по суду признала сделку недействительной, ссылаясь на то, что детям теперь негде жить.
Таких примеров множество. Поэтому докапывайтесь до истинной причины продажи.
Проверка 10. Будет ли приобретаться альтернативное жилье
Именно с этого вопроса вы должны начинать общение. Вы не только должны знать, куда уедут жить собственники, но и понимать, какая цепочка квартир выстроится, если вы согласитесь на покупку.
Цепи могут состоять из 3х- 4х- 5ти квартир. Чем длиннее цепь, тем больше рисков, что все развалится, либо не случится в установленный срок. Сроки могут удлиняться существенно, и если вы привлекаете кредит, можете не уложиться в сроки, установленные банком.
Нельзя не сказать о рисках, возникающих при продаже по доверенности.
Доверенности бывают 2х типов:
- Собственник оформил доверенность на регистрацию перехода права
В этом случае собственник присутствует на сделке, подписывает договор купли-продажи и получает деньги за проданное жилье, а доверенному лицу поручается лишь право подачи документов на регистрацию.
Такая доверенность не несет рисков для покупателя, если в Управлении Росреестра не лежит Заявление продавца об отказе в приеме документов на регистрацию без его присутствия.
- Собственник оформил доверенность на продажу с правом получения денег
В этом случае необходимо выяснять, по какой причине собственник не может продать сам. Желательно связаться с собственником, и узнать от него лично, по какой причине выдана доверенность на продажу. Причина должна быть очень весомой. Если вы все же решите выходить на сделку с доверенным лицом, наличные расчеты необходимо производить после регистрации перехода права.
Если в Доверенности указан банковский счет для перечисления денег, необходимо убедиться, что он принадлежит собственнику. Просите предоставить реквизиты банковского счета Продавца,
заверенные печатью учреждения.
Доверенное лицо всегда должно иметь оригиналы документов.
Если у доверенного лица дубликаты — откажитесь от сделки.
Итак, основные риски продажи по доверенности:
- фальшивая доверенность, либо доверенность подлинная, но выданная по фальшивому паспорту
- доверенность может быть отозвана
- доверитель умер и доверенность потеряла юридическую силу
- доверитель подал заявление в Росреестр о запрете перевода права собственности на Покупателя без его личного участия
- доверитель передумал продавать
- доверенность выдана под давлением и может быть признана судом недействительной
- доверенность выдана нескольким лицам, поэтому возможны двойные продажи
Реестр отмененных доверенностей здесь.
Если, вы провели проверку по всем пунктам, и у вас все же остались сомнения, не отмахивайтесь от них.
Максимально подстраховаться при покупке можно, заключив договор на сопровождение сделки с агентством, имеющим действующий страховой полис. Стоимость услуг по сопровождению невелика, однако, факт, что вы во время покупки квартиры являлись клиентом застрахованного агентства, дает вам право на покрытие внезапно возникших рисков в течение 3 лет после покупки.
Мы готовы проконсультировать вас по вопросу покупки недвижимости. Оставьте, пожалуйста, заявку в форме ниже
Лидия Фишкина, специалист по жилищным вопросам
+79202533935