Если вам нужно продать квартиру, комнату, дом

Как сделать это самостоятельно без драмы и стресса

Почти каждый собственник, самостоятельно выходящий на рынок недвижимости, вначале не имеет ни малейшего представления о том, сколько нервов, срывов и разного рода беспокойства у него возникнет в связи с этим.

Вот несколько рекомендаций, чтобы пройти через весь этот процесс с наименьшим стрессом.

С чего обычно начинает собственник?

Дает объявление.

Однако, первое, с чего следует начать – достигнуть согласия с другими собственниками и членами своей семьи. Важное значение имеет то, продаете ли вы квартиру, в которой живете сами, либо вы продаете квартиру, в которой не живете.

Если вы в квартире живете, к началу продажи вы должны точно знать, куда вы переедете.

Итак, вы дали объявление… И вам не звонят. Это может означать, что

  • недостаточная реклама,
  • неудовлетворительно составлено объявление, либо
  • завышена цена

Если вам звонят, приходят на просмотры, но не покупают.

Возможно, что существуют непривлекательные моменты, которые обнаруживаются на просмотре, но вы об этом не знаете: темный коридор, неосвещенная улица, плохое состояние подъезда, неприятные запахи, просто захламленность квартиры и т.д.

Зачастую, наведение порядка в квартире, хорошее освещение и запах жареной курочки сильно улучшают восприятие и оставляют впечатление, что здесь уютно и вкусно.

В любом случае перед началом просмотров из квартиры необходимо убрать все личные вещи: фото, иконы, ковры, картины, коробки, искусственные цветы, полки с кипами бумаг, фарфоровыми фигурками, амулетами и т.д. Чем больше открытого пространства, тем лучше восприятие.

Выбросите старые вещи, которые вы не повезете в новую квартиру. Сантехника должна блестеть, краны не должны течь. И проверьте, есть ли свет в подъезде.

Чтобы понять, какое впечатление производит на покупателя ваша квартира, пригласите нового человека, который посмотрит на все свежим взглядом. Прислушайтесь к его советам.

Все эти действия сильно увеличивают шансы вашей квартиры понравиться покупателю.

На просмотрах важно вести себя достойно. Не пытаться угодить, не следует чрезмерно хвалить свое жилье.

Не мешать покупателю спокойно все осмотреть, необходимые вопросы он задаст сам. Отвечать только на вопросы и не более того.

Вы должны знать, какие однотипные квартиры продаются рядом, чтобы быть подкованным, если начнется торг.

Довольно часто торг ведется грубо с существенным занижением по цене. Здесь главное не вступать в перепалку, а просто выслушать и взять паузу для принятия решения.

Из разговора вы должны вынести для себя насколько быстро покупатель может купить, как будет расплачиваться, и какова цепочка квартир сложится, если вы согласитесь на эту сделку.

Если вы являетесь не единственным собственником квартиры, то имейте ввиду, что при продаже вам предстоят расходы на нотариуса в размере 0,5% от стоимости квартиры, но не более 20тыс.руб., плюс 4-5тыс.руб. за технические работы. Эти расходы можно попробовать возложить на обе стороны – вопрос переговоров.

Предположим, о цене вы договорились.

Часто бывает, что покупатель хочет закрепить за собой право на покупку и предлагает вам заключить предварительный договор купли-продажи.

В предварительном договоре прописываются условия продажи, сроки, стоимость и организация расчетов. Обычно такой договор заключается с условием задатка. И в качестве задатка передается внушительная сумма.

Если такое условие присутствует, тогда передачу задатка необходимо проводить одновременно по всей цепочке на одних и тех же условиях.

А это значит, что вам к этому времени необходимо не просто подобрать для себя альтернативное жилье,  но и быть уверенным, что выбранная квартира не является сомнительной, и что вы ее будете покупать.

К заключению предварительного договора готовятся столь же тщательно, как к самой покупке квартиры. После этого передумать или изменить условия уже будет нельзя.

Огромный риск — принять задаток у покупателя, когда вы еще не подобрали себе альтернат или не удостоверились в надежности выбранного объекта.

Иногда собственников уговаривают сначала продать, а через какое-то время «спокойно» купить.

Будьте уверены, «спокойно» не получится. Почти всегда разрыв цепочки оборачивается нарушением условий договора, связанными с выселением и снятием с регистрационного учета, что грозит штрафами и нередко судебными разбирательствами.

Такая ситуация почти закономерна, если вы подбираете для себя новую квартиру уже после того, как продали старую. Вы остаетесь в проигрыше хотя бы потому, что будете вынуждены покупать не ту квартиру, к которой «легла душа», а ту, которую могут быстро продать.

Допустим, все вышеизложенные вопросы вы уладили.

Как готовиться к сделке по продаже?

  1. Если покупатель кажется вам неблагонадежным, либо просто вызывает внутреннее неприятие — откажитесь иметь с ним дело.

Не нужно убеждать себя, что вам показалось, и что у него есть грамотный агент, который решит все вопросы – откажитесь.

Понятно, что рассчитывать на агента другой стороны так же не разумно, как использовать для своей защиты адвоката бывшего супруга на процессе раздела имущества, чтобы вам вышло подешевле…

Агент, как и адвокат, должен быть только свой. Если вы не можете позволить себе хорошего адвоката, защищайте себя сами.

  • Вы обязаны предоставить любые документы, какие запросит покупатель.

Однако вы совсем не обязаны их оплачивать. Необходимый минимум с вашей стороны это правоустанавливающий документ, паспорт и согласие супруги, если квартира куплена в браке.

Остальные расходы по подготовке пакета покупатель несет сам.

  • Обязательно выясняйте заранее, как будут производиться расчеты.

Договор купли-продажи

Просите ознакомить вас с договором заблаговременно.

ВАЖНО! В договоре должен быть описан реальный способ расчетов.

Любое несоответствие условий договора фактическому расчету практически всегда влечет за собой плохие последствия. Не нужно жалеть покупателя, если у него нет первоначального взноса, и он просит указать в договоре завышенную стоимость.

Даже если это не грозит вам налогообложением, вам придется давать расписку на деньги, которых вы не получали, их впоследствии можно будет с вас легко взыскать в случае расторжения сделки.

К договору купли-продажи должен быть приложен передаточный акт.

Отсутствие передаточного акта повлечет за собой приостановление регистрации.

В) При проведении сделки вы подписываете несколько экземпляров договоров. Убедитесь в том, что они не отличаются друг от друга.

Если на регистрацию будет отправлен один договор, а в банке останется договор с другими условиями, вам откажут в перечислении ипотечных средств. Сделка будет признана недействительной.

Расчеты

Расчеты – тот самый момент, когда происходит колоссальное число мошенничеств. Необходимо разобраться в этом заранее.

На сегодня существует множество вариантов расчетов с продавцом:

  1. Наличными

Покупка за наличные – самый предпочтительный способ расчетов.

Однако, остается все меньше покупателей, которые передают наличные вперед до регистрации перехода права.

Как правило, покупатель хочет убедиться в том, что не возникнет никаких осложнений с регистрацией, и он действительно станет новым собственником, поэтому для расчетов с продавцом предлагает воспользоваться услугами сейфа.

Это цивилизованный способ передачи денежных средств, уменьшающий риски обеих сторон при условии, если вы уверены, что купюры не поддельные, и что приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности не будет. В этом случае вы, как продавец, гарантированно получите свои деньги.

В нашей практике был случай, когда на встрече, предшествующей сделке, покупатель, пожелавший оставить все деньги в ячейке, настаивал исключить из договора купли-продажи фразу «стороны договорились считать настоящий договор передаточным актом». Он утверждал, что передаточный акт должен быть вынесен в отдельный документ. Это ни у кого не вызвало возражений, хотя возникло недоумение, зачем?

Наше агентство в этой истории представляло интересы продавца. После того, как мы согласились разделить договор купли-продажи и передаточный акт, покупатель предлагает следующее. Сдать на регистрацию пакет без передаточного акта, поскольку он якобы сомневается в действительности паспорта продавца. А подписанный передаточный акт он оставит у себя до момента получения сведений о приостановлении регистрации. Когда мы получим уведомление о приостановлении, мы будем ясно видеть причину. Если паспорт окажется недействительным, то мы получим отказ в регистрации, а если паспорт действительный, то всего лишь приостановление. Для возобновления регистрации нужно будет только донести передаточный акт.

Вся эта схема придумана для того, чтобы протянуть время до момента, когда закончится срок аренды сейфовой ячейки.

Обычно, договор аренды сейфа заключают сроком на 1 месяц. Считается, что этого достаточно для регистрации перехода права собственности. Мало кто досконально разбирается в условиях договора аренды сейфовой ячейки, и мало кто знает, что существует условие, что если в течение срока аренды в банк не были предоставлены документы с регистрации, по истечении срока аренды деньги возвращаются вносителю.

Таким образом, покупатель может законно забрать свои деньги из сейфа, а после этого донести передаточный акт и возобновить регистрацию.

После завершения регистрации, продавец идет за деньгами в банк, где их просто нет.

Вывод:

Если вам предлагают условия, причину которых вы понять не можете, не соглашайтесь.

2. Расчеты при ипотечной сделке

Способы расчетов при ипотечной сделке отличаются в разных банках. Основная схема следующая. Покупатель в день сделки под расписку передает вам наличными первоначальный взнос в размере 15-20% от стоимости квартиры. Остальная сумма перечисляется вам банком после предоставления документов о регистрации перехода права в течение 1-3 дней.

Риски для продавца при переводе денег на счет

Перевод ипотечных средств на счет продавца (иначе безопасная сделка) один из самых надежных способов расчета.

Вы непременно получите свои деньги после регистрации перехода права собственности, если нет противоречий в условиях договора. В нашей практике был случай, когда мы буквально поймали за руку покупателя, когда обнаружили среди четырех экземпляров договора купли-продажи один, предназначенный для банка, отличающийся  от всех остальных. Если экземпляр договора для банка и договор, ушедший на регистрацию будут отличаться, это будет основанием для неперечисления вам оставшейся суммы. Такая сделка недействительна.

Это чисто мошеннический прием, который можно легко разглядеть, если быть внимательным.

Так же проверяйте внимательно в договоре номер вашего счета, на который будут направлены деньги. Если номер указан верно, за расчеты можете быть спокойны. Деньги на вашем счету окажутся сразу после регистрации.

Другой способ – расчеты с использованием сейфовой ячейки.

Кредитные средства выдаются из кассы банка в день сделки и помещаются в сейф.  Деньги в кассе получает покупатель (он же заемщик) в присутствии продавца. У вас должен быть пустой непрозрачный пакет, куда помещаются деньги, и обе стороны сразу же отправляются в депозитарий для закладки денег. Уже находясь в хранилище, будет совсем не лишним вынуть деньги из пакета и осмотреть их хотя бы поверхностно, чтобы убедится, что это те же самые купюры, которые были выданы из кассы.

После закладки денег, стороны отправляются на регистрацию. Когда регистрация перехода права произошла, к сейфу допускается только продавец. В случае отказа в государственной регистрации, доступ в ячейку предоставляется покупателю (заемщику). А вы в этом случае будете обязаны вернуть первоначальный взнос.

Третий способ расчетов – зачисление ипотечных средств на аккредитив.

Можно сказать, что аккредитив это безналичная сейфовая ячейка Деньги в день сделки зачисляют на специальный счет, на котором они блокируются до завершения регистрации. После успешной регистрации перехода права собственности, деньги зачисляются на личный счет продавца. Ответственность за совершение выплат возлагает на себя банк

3. Расчеты с рассрочкой платежа

Чаще всего такой способ расчетов предлагается покупателем при наличии у него материнского капитала.

Продавцы не всегда понимают, каким образом материнский сертификат превращается в деньги.

Способа, собственно, два.

Первый, когда покупатели берут займ на сумму материнского капитала. Тогда расчет с продавцом происходит сразу по принципу ипотечной сделки.

Второй, который покупатели любят больше, это в договоре прописывается рассрочка платежа сроком на 2 месяца. Именно эти 2 месяца нужны Пенсионному фонду для рассмотрения и перечисления денег.

Продавцу второй способ подходит лишь в том случае, если он не покупает альтернативное жилье.

Если вы все же решились на рассрочку, тогда внимательно ознакомьтесь с требованиями Пенсионного фонда к приобретаемому жилью. Например, запрещена покупка доли в квартире, если это не выкуп до полной.

После получения полного расчета риски продавца сильно уменьшаются. Остается только передать квартиру новому собственнику в надлежащем виде, чтобы у него не возникло претензий.

Освобождение и передача квартиры должны осуществляться в сроки, указанные в договоре.

Если вы задерживаете освобождение, то покупатель может выставить вам неустойку. Если вы передаете квартиру с дефектами, с вновь возникшими или  такими, о которых покупатель не знал, то покупатель вправе требовать их устранения.

Передача квартиры должна производиться по акту, в котором указывается, что покупателем произведен осмотр квартиры, претензий к техническому состоянию не имеется. Желательно в акт внести подробности, например, окна, двери на месте, смесители и сантехника в исправном состоянии (или неисправном, главное, чтобы покупатель был с этим согласен). Так же в акте указываются показания счетчиков, передаются паспорта на счетчики и оборудование, а также акты поверки, производятся расчеты по жилищно-коммунальным услугам.

После подписания такого акта, покупатель уже не сможет к вам предъявить какие-либо претензии.

Последнее, что вам останется сделать, это сняться с регистрационного учета.

На сегодня, эта процедура максимально упрощена и происходит одновременно с постановкой на регистрационный учет по новому месту жительства.

Сделать это можно в МФЦ, имея при себе паспорт и документы на приобретенное жилье.

Итак, мы разобрали все важные этапы при продаже квартиры.

С продажей квартиры вполне можно справиться самостоятельно, если быть внимательным и не делать ничего, что вам не понятно.

Однако, если вопросы и сомнения все же возникают, мы готовы рассмотреть вашу ситуацию индивидуально.

Опишите вашу ситуацию в форме ниже, мы перезвоним вам в ближайшее время.

Лидия Фишкина, специалист по сложным сделкам в Ипотечное Агентство недвижимости +79202533935

Согласен на обработку персональных данных